Estas son las condiciones de una hipoteca tras una subrogación:

Amortización: se sostienen las condiciones de amortización de la hipoteca de origen.

Plazo: se sostiene la data de vencimiento del préstamo.

Comisiones: en general, no hay comisiones de estudio ni de tramitación, mas la ley fuerza a que el resto de las comisiones sean exactamente las mismas que se cobran en la presente hipoteca contratada por el titular.

Qué comisiones hay que abonar

La comisión de cancelación, que se va a deber abonar a la vieja entidad, asciende por lo general al 1 % de la cantidad pendiente de amortizar. Debe tenerse en cuenta al valorar si es rentable efectuar o bien no el cambio de entidad.
La comisión de subrogación, que se va a pagar al nuevo banco y que engloba gastos como el impuesto sobre actos jurídicos documentados y aranceles notariales y registrales, se ubica entre el 0,5 % y el 1 % del nuevo préstamo.

Cambio automático de hipoteca

A fin de que el cambio de hipoteca sea automático, en ciertos casos, la nueva entidad precisará valorar el inmueble:
*Si la deuda pendiente es menor de 300.000 euros (siempre y cuando no supere el ochenta por ciento del valor que aparece en el informe de tasación).
*Si se firmó la hipoteca hace más de un par de años.
*Si no se tiene ni se ha tenido ninguna incidencia de impago.
*Si la garantía hipotecaria se aplica sobre la residencia frecuente.
Hay que simular la cuota mensual para saber el ahorro que supone cambiar el crédito a la nueva entidad, pensando que la existente sea una hipoteca barata.

En el caso de que la deuda pendiente sea menor de 240.000 euros, no es precisa la tasación ni acreditar los ingresos. Tan sólo, va a deber aportarse la copia del certificado de la tasación del inmueble efectuada por la presente entidad (si no se tiene, se debe revisar si en la copia de la escritura se aporta este certificado de tasación). Estas condiciones no son aplicables para cambios de hipoteca con ampliación de plazo.

Subrogarse a la hipoteca del constructor

Una de las preguntas que más escuchamos en fercogestion.com/es es la siguiente:

 El año pasado adquirí una residencia en construcción, que está previsto me entreguen dentro de poco. El inconveniente con el que me encuentro es que, cuando llegue ese día, deberé subrogarme en la hipoteca del constructor; o bien si no, de lo contrario, abonar de mi bolsillo la cancelación de la hipoteca. ¿ Es esto verdad?, ¿tengo la obligación de subrogarme a su hipoteca interesándome más otra? Hace poco leí en la prensa una sentencia, en la que esta obligación era declarada ilegal.

Efectivamente, la sentencia proponía la reclamación de unos usuarios contra la inmobiliaria vendedora, en la medida en que los contratos de compra y venta imponían la subrogación de los compradores en el crédito hipotecario de la inmobiliaria. Como a estos usuarios les interesaba contratar un préstamo en mejores condiciones, admitieron la subrogación para más tarde anular el crédito y contratar otro más interesante.

Esta operación acarreaba unos gastos para los compradores, como la comisión por cancelación adelantada, los intereses por ampliación del nuevo crédito para hacer frente de esta comisión y los gastos del Registro de la Propiedad. Estas cantidades fueron reclamadas en el juicio y, conforme la citada sentencia, la inmobiliaria debía devolverlas a sus clientes del servicio. Más, ahora, la cuestión es de qué manera hacer servir los derechos del usuario, que realiza esta consulta para contratar la hipoteca que más le interese sin asistir a los tribunales.

 Sugerimos, que deberás remitir un telegrama con acuse de recibo al vendedor, requiriéndole a fin de que no aplique la cláusula de subrogación obligatoria, y a que cancele su crédito y te entregue la residencia libre de cargas, contratando el crédito que desees y que instes al vendedor a posicionarse a este respecto en un plazo determinado. Si el vendedor no hace ni caso a tu requerimiento, te sugerimos que asistas a un letrado o bien a una Asociación de Usuarios, para procurar un pacto amistoso que evite la vía judicial. Si no llegáis a un acuerdo, te verías en la situación a la de los usuarios implicados en la sentencia ya antes citada: deberías subrogarte, anular y demandar en juicio semejantes cantidades, más las costas, y que se declare nula la cláusula de subrogación forzosa.

 Para conseguir más información a este respecto, pueden asistir al Registro de Condiciones Generales (dependiente del Registro de la Propiedad y Mercantil) puesto que la actual Ley de Condiciones Generales de la Contratación señala que las sentencias dictadas en materia de condiciones generales tienen que incorporarse a él.

Si recurres a la vía judicial, asimismo podrías proponerte una acción colectiva por medio de una Asociación de Usuarios. Anteriormente, podrías pedir un dictamen de conciliación del Registrador de Condiciones Generales de la Contratación. Si bien debes saber que este dictamen no es vinculante para las partes.